Las mejores acciones de REIT para invertir: Guía del corredor

¿Qué son los REIT?

Los REIT son valores que permiten a los inversores poseer acciones en empresas que poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos en diversos sectores. Su estructura única les exige distribuir al menos el 90 % de sus ingresos imponibles en forma de dividendos, lo que les confiere características comerciales distintivas en comparación con las acciones tradicionales.

Tipos de REIT disponibles para negociación

• REIT de acciones: Poseer y administrar propiedades físicas, generando ingresos principalmente de los alquileres de los inquilinos: estos representan la mayoría de los REIT negociables con buena liquidez.
• REIT hipotecarios: Ofrecer financiación inmobiliaria mediante la compra o emisión de hipotecas y títulos respaldados por hipotecas. Estos suelen presentar mayor volatilidad y sensibilidad a las fluctuaciones de los tipos de interés.
• REIT híbridos: Combine estrategias de REIT de acciones e hipotecas: generalmente menos comunes, pero pueden ofrecer oportunidades comerciales interesantes durante las transiciones del mercado.

Más allá de estas clasificaciones, los REIT se especializan en diferentes sectores, cada uno con características comerciales, perfiles de volatilidad y respuestas catalizadoras distintas.

Por qué los REIT merecen un lugar en su oferta

Para las casas de bolsa que buscan ampliar su gama de productos, los REIT ofrecen varias ventajas atractivas:

• Componente de ingresos: Los rendimientos de dividendos superiores al promedio crean oportunidades de negociación de ingresos
• Liquidez: La mayoría de los REIT establecidos operan con un volumen suficiente para los clientes minoristas.
• Diversificación: Una menor correlación con acciones más amplias proporciona opciones de cobertura de cartera
• Comercio de inflación: Características potenciales de la cobertura de inflación adecuadas para las estrategias de negociación macroeconómica
• Rotación sectorial: Diversos subsectores permiten estrategias de rotación táctica a medida que avanzan los ciclos económicos
• Patrones técnicos: Muchos REIT muestran patrones técnicos predecibles adecuados para estrategias basadas en gráficos

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Según la investigación de NareitLos REIT han generado retornos totales competitivos en comparación con el S&P 500 en múltiples períodos de tiempo, aunque con un comportamiento cíclico distintivo que crea oportunidades de trading tanto de seguimiento de tendencias como contrarias.

Dinámica actual del mercado REIT

El El mercado REIT en 2025 Presenta un panorama comercial complejo, moldeado por la evolución de las realidades pospandémicas, las fluctuaciones en los tipos de interés y las disrupciones sectoriales. Tras el cambio de tipos que comenzó a finales de 2024, los REIT han entrado en un nuevo régimen comercial que exige un enfoque actualizado por parte de los participantes del mercado.

Tendencias de rendimiento: creación de configuraciones comerciales

El rendimiento de los REIT se ha vuelto cada vez más impulsado por el sector en lugar de moverse como una clase de activo unificada, lo que crea oportunidades de rotación táctica para operadores sofisticados:

• Los REIT industriales y logísticos muestran patrones de continuidad del impulso respaldados por el crecimiento estructural del comercio electrónico
• Los REIT de centros de datos exhiben una mayor volatilidad, y la demanda de infraestructura de IA crea fuertes movimientos de ruptura
• Los REIT de atención médica muestran características más defensivas con una beta más baja y canales de precios más estables
• Los REIT de oficinas muestran una bifurcación entre propiedades principales y secundarias, lo que crea oportunidades de intercambio de pares
• Los REIT minoristas se han estabilizado en patrones de rango limitado con rupturas impulsadas por catalizadores en torno a los anuncios de los inquilinos.

El factor de negociación de la tasa de interés

Para los operadores, comprender la relación entre los REIT y las tasas de interés es esencial para anticipar las fluctuaciones de precios. Cuando las tasas bajan:

• La acción del precio generalmente muestra impulso en todo el sector, con los REIT de alto rendimiento liderando
• La fuerza relativa cambia de los REIT defensivos a los orientados al crecimiento
• Los niveles de soporte técnico se fortalecen a medida que los rendimientos de los dividendos se vuelven más atractivos que los de los bonos
• Las rupturas tienden a mantenerse durante más tiempo sin vientos en contra en las tasas

Con tasas que tienden a la baja en 2025, muchos REIT han exhibido patrones gráficos alcistas, aunque con diferencias de magnitud y tiempo específicas del sector que crean oportunidades de negociación de diferenciales.

Los mejores REIT residenciales

Los REIT residenciales poseen y administran comunidades de apartamentos multifamiliares, viviendas unifamiliares de alquiler y viviendas prefabricadas. Sus características comerciales están vinculadas a las métricas de asequibilidad de la vivienda, las tendencias de los precios de alquiler y los cambios geográficos demográficos.

Oportunidades de negociación de REIT de apartamentos

Comunidades de AvalonBay (AVB) Presenta atractivas características de trading gracias a su enfoque en el mercado costero y sólidos patrones gráficos técnicos. Los operadores deben tener en cuenta lo siguiente:

• Soporte consistente en promedios móviles de 200 días durante retrocesos del sector
• Patrones de fuerza estacional alineados con las temporadas de arrendamiento
• Volumen diario promedio más alto que el de sus pares del sector, lo que permite diferenciales de oferta y demanda más ajustados
• Capacidad de respuesta técnica a la publicación de datos del mercado inmobiliario

Vivienda de capital (EQR) Ofrece dinámicas comerciales alternativas centradas en mercados urbanos y suburbanos de alta densidad. Las consideraciones comerciales incluyen:

• Mayor sensibilidad a los puntos de datos de empleo urbano
• Reacciones técnicas claras a las encuestas e informes sobre tarifas de alquiler
• Patrones frecuentes de huecos y rellenos después de las ganancias trimestrales
• Fuerte liquidez en la cadena de opciones para estrategias de derivados

Ambas acciones proporcionan vehículos comerciales líquidos para expresar opiniones sobre el extremo superior del mercado de viviendas de alquiler.

Enfoques de negociación de alquiler de viviendas unifamiliares

La institucionalización del alquiler de viviendas unifamiliares ha creado nuevos instrumentos comerciales, con Invitación Casas (INVH) Surgiendo como el vehículo comercial más líquido del sector. INVH ofrece:

• Exposición a las tendencias migratorias del Cinturón del Sol con una fuerte correlación técnica con los datos económicos regionales
• Volúmenes de negociación más consistentes que los competidores de REIT de apartamentos
• Acción de precios reactiva a los informes de inicios de construcción de viviendas y ventas de viviendas existentes
• El creciente volumen de opciones permite estrategias comerciales más sofisticadas

El modelo de negocio ha mostrado una volatilidad fundamental menor a la esperada, pero la acción del precio aún proporciona suficiente movimiento para los traders activos.

Viviendas prefabricadas

Propiedades de estilo de vida de equidad (ELS) Se especializa en comunidades de viviendas prefabricadas y complejos de casas rodantes, con características comerciales únicas. ELS ofrece:

• Beta y volatilidad más bajas que los índices REIT más amplios, lo que los hace adecuados para un posicionamiento sin riesgo.
• Fuertes niveles de soporte durante las correcciones del mercado debido a un modelo de negocio resistente a la recesión
• Los rangos técnicos claros lo hacen adecuado para estrategias comerciales de rango limitado.
• Patrones estacionales relacionados con la migración de jubilados y las temporadas de viajes en vehículos recreativos

El sector de viviendas prefabricadas generalmente muestra una acción de precios más predecible que otros segmentos residenciales, lo que lo hace atractivo para los operadores técnicos que buscan parámetros de riesgo definidos.

Los principales REIT comerciales

Los REIT comerciales presentan patrones de negociación distintivos basados en la evolución de la utilización del espacio de trabajo, la evolución del comercio minorista y la transformación logística. Operar en estos sectores requiere estar al tanto de las tendencias cíclicas y seculares.

Tácticas de negociación de REIT de oficina

Los REIT de oficinas continúan adaptándose a modelos de trabajo híbridos, creando oportunidades comerciales en torno al éxito de la adaptación. Propiedades de Boston (BXP), el REIT de oficinas que cotiza en bolsa más grande, presenta estas características comerciales:

• Beta y volatilidad más altas que el mercado REIT más amplio
• Fuertes reacciones técnicas a los informes de ocupación de oficinas metropolitanas
• Patrones notables de relleno de huecos tras los anuncios de ganancias trimestrales y arrendamientos
• Liquidez de la cadena de opciones adecuada para implementar estrategias de riesgo definidas

Si bien los fundamentos siguen siendo desafiantes, la volatilidad de los precios crea oportunidades comerciales en ambas direcciones.

Acciones inmobiliarias de Alejandría (ARE) ofrece exposición al sector inmobiliario de las ciencias biológicas con patrones comerciales diferenciados:

• Menor correlación con las métricas de oficina tradicionales
• Mayor sensibilidad a las noticias sobre financiación del sector farmacéutico y biotecnológico
• Soporte técnico en los umbrales clave de rendimiento de dividendos
• Características más defensivas durante correcciones más amplias del mercado

Las oficinas de ciencias biológicas han mostrado un comportamiento técnico distinto al del espacio de oficina convencional, lo que ha creado oportunidades comerciales básicas.

Dinámica del mercado de REIT minoristas

Los REIT minoristas han establecido nuevos patrones comerciales tras la interrupción del comercio electrónico y los impactos de la pandemia. Ingresos por bienes raíces (O), comercializada como "La Compañía del Dividendo Mensual", muestra estas características comerciales:

• Sensibilidad pronunciada a las tasas de interés con claras correlaciones técnicas con los rendimientos de los bonos del Tesoro
• Fuertes niveles de soporte en los umbrales clave de rendimiento de dividendos (normalmente 5-6%)
• Menor volatilidad intradía pero importantes oportunidades de swing trading en torno a las decisiones del FOMC
• Mercado de opciones líquidas con intensa actividad de escritura de opciones de compra cubiertas

Grupo inmobiliario Simon (SPG), centrado en centros comerciales premium y centros outlet, ofrece patrones comerciales más cíclicos:

• Beta y volatilidad más altas que sus pares minoristas con triple red
• Fuertes reacciones técnicas a los informes de gasto de consumo y ventas minoristas
• Patrones estacionales claros en torno a las temporadas de compras navideñas
• Tendencias de relleno de huecos tras los anuncios de ocupación y crecimiento de alquileres

Estos REIT minoristas contrastantes proporcionan vehículos comerciales para expresar diferentes puntos de vista sobre el comportamiento del consumidor y las tendencias de compra.

REIT industriales y logísticos

Los REIT industriales continúan beneficiándose del comercio electrónico y la reconfiguración de la cadena de suministro, con patrones técnicos distintos. Prologis (PLD), líder mundial en bienes raíces logísticos, presenta:

• Alta correlación con las métricas de crecimiento del comercio electrónico y los datos de transporte
• Fortalecimiento técnico durante períodos de interrupción de la cadena de suministro
• Patrones de reacción claros a los anuncios de nuevas instalaciones de los principales actores del comercio electrónico
• Volatilidad suficiente para las estrategias de momentum a pesar del sólido contexto fundamental

Rexford Industrial Realty (REXR) ofrece una exposición más enfocada al mercado del sur de California con oferta limitada:

• Mayor beta y volatilidad que sus pares industriales diversificados
• Fuertes reacciones técnicas a los datos del volumen portuario y de los contenedores de envío
• Movimientos más pronunciados tras los anuncios económicos regionales
• Niveles claros de soporte técnico en hitos clave de expansión

Los REIT industriales generalmente muestran una persistencia de tendencia más fuerte que otros subsectores de REIT, lo que los hace adecuados para estrategias de seguimiento de tendencias.

Los mejores REIT especializados

Algunas de las oportunidades comerciales más atractivas se pueden encontrar en REIT especializados que abordan necesidades únicas del mercado con características técnicas distintivas.

Enfoques de negociación de REIT de atención médica

Los REIT de atención médica poseen consultorios médicos, hospitales, viviendas para personas mayores y centros de enfermería especializada, y muestran características comerciales defensivas. Torre de pozo (POZO) ofertas:

• Volatilidad moderada con niveles de soporte definidos en torno a los rendimientos de dividendos clave
• Fortalecimiento anticíclico durante correcciones más amplias del mercado
• Reacciones técnicas a los anuncios de políticas de atención médica y actualizaciones de Medicare/Medicaid
• Patrones estacionales en torno a las temporadas de gripe y los ciclos de utilización de la atención médica

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Fideicomiso de Bienes Raíces para la Salud (RR.HH.) Proporciona una exposición más específica a los edificios de consultorios médicos con:

• Volatilidad general más baja, adecuada para un posicionamiento de bajo riesgo
• Correlación técnica con las estadísticas de empleo en el sector sanitario
• Fuerte apoyo derivado de una base estable de sistemas de salud y grupos de médicos.
• Los patrones de ganancias más predecibles crean oportunidades comerciales en torno a los informes trimestrales

Los REIT de atención médica generalmente muestran una menor correlación con los movimientos más amplios del mercado, lo que los convierte en vehículos comerciales valiosos durante períodos de estrés del mercado.

Análisis técnico de REIT de centros de datos

Los REIT de centros de datos poseen instalaciones que albergan servidores y equipos de red, y sus patrones comerciales están cada vez más influenciados por la demanda de infraestructura de IA. Fideicomiso de Bienes Raíces Digitales (DLR) características:

• Mayor volatilidad que los REIT tradicionales debido a la superposición del sector tecnológico
• Fuertes reacciones técnicas a los anuncios de gastos de capital de los proveedores de la nube
• Niveles claros de soporte/resistencia tras importantes acuerdos de arrendamiento a gran escala
• Creciente correlación con las acciones de tecnología centradas en semiconductores e inteligencia artificial

Equinix (EQIX), con su enfoque de interconexión, muestra patrones comerciales distintivos:

• Las métricas de valoración premium crean un comportamiento técnico más similar al de las acciones de crecimiento tecnológico
• Menor soporte de rendimiento de dividendos que los REIT tradicionales
• Fortaleza técnica durante los periodos de aceleración de la transformación digital
• Correlación comercial con el crecimiento del tráfico de Internet y las métricas de adopción de la nube empresarial

Los REIT de centros de datos brindan a los operadores una exposición híbrida tanto a la estabilidad inmobiliaria como a la dinámica de crecimiento del sector tecnológico.

Comportamiento del mercado de REIT de autoalmacenamiento

Los REIT de autoalmacenamiento poseen y operan instalaciones donde individuos y empresas alquilan espacio, mostrando patrones cíclicos únicos. Almacenamiento de espacio adicional (EXR) Exposiciones:

• Volatilidad moderada con rangos técnicos claros
• Fuerza estacional alineada con las estaciones móviles (primavera/verano)
• Correlación comercial con las métricas de rotación de bienes raíces residenciales
• Soporte técnico derivado de un historial de crecimiento constante de dividendos

Los REIT de autoalmacenamiento generalmente muestran una volatilidad menor que muchos subsectores de REIT, pero un movimiento suficiente para enfoques de negociación oscilante en torno a patrones estacionales y cambios en el mercado inmobiliario.

Nuevas oportunidades de negociación de REIT

Más allá de los sectores establecidos, varias oportunidades emergentes en el espacio REIT presentan nuevos vehículos comerciales para los participantes del mercado con visión de futuro.

Sectores de nicho con patrones comerciales distintivos

• Los REIT de torres de telefonía móvil como Torre Americana (AMT) y Castillo de la Corona (CCI) display trading characteristics influenced by wireless carrier capital expenditure cycles, spectrum auctions, y technology upgrade paths.
• Los REIT de madera como Weyerhaeuser (WY) ofrecen exposición híbrida a los mercados inmobiliarios y de materias primas, con la acción del precio influenciada por el inicio de la construcción de viviendas, los precios de la madera y los crecientes mercados de créditos de carbono.
• REIT de cannabis como Propiedades Industriales Innovadoras (IIPR) Presentar vehículos comerciales de mayor volatilidad vinculados a desarrollos regulatorios y restricciones de capital de la industria del cannabis, con reacciones técnicas claras a los anuncios de políticas a nivel estatal.

Consideraciones sobre la negociación internacional de REIT

Para los corredores que ofrecen mercados internacionales, estos mercados REIT presentan oportunidades comerciales distintas:

• Los REIT de Singapur ofrecen rendimientos de dividendos más altos y una volatilidad menor que muchos de sus homólogos estadounidenses.
• Los REIT australianos brindan exposición a un ciclo de tasas de interés diferente con patrones técnicos distintos.
• Los REIT logísticos europeos muestran una correlación con las métricas de adopción del comercio electrónico regional con patrones estacionales diferentes a los de sus equivalentes estadounidenses.

Las fluctuaciones monetarias crean dimensiones comerciales adicionales al posicionarse en REIT internacionales.

Modelos de negocio innovadores e implicaciones comerciales

Varios modelos de negocio de REIT emergentes crean nuevas dinámicas comerciales:

• REIT de almacenamiento en frío con acción de precios influenciada por las métricas de la cadena de suministro de alimentos y la demanda de almacenamiento farmacéutico
• El sector inmobiliario de las ciencias biológicas muestra una correlación comercial con los ciclos de financiación de la biotecnología y los anuncios de avances en la investigación.
• Los modelos de alquiler de viviendas unifamiliares a propiedad crean una exposición híbrida tanto a los mercados de alquiler como a los de compra de viviendas

Estos enfoques innovadores generalmente muestran una beta y una volatilidad mayores que los sectores REIT establecidos, lo que crea oportunidades para estrategias de impulso y ruptura.

El resultado final

Los REIT representan una valiosa incorporación a cualquier plataforma integral de corretaje, ofreciendo a los clientes exposición a los mercados inmobiliarios con la liquidez de los valores cotizados en bolsa. Si bien históricamente los REIT se consideraban principalmente inversiones generadoras de ingresos, el mercado actual ofrece numerosas oportunidades de negociación en distintos plazos y estrategias.