Cổ phiếu REIT tốt nhất để đầu tư: Hướng dẫn của nhà môi giới

REIT là gì?

REIT là chứng khoán cho phép nhà đầu tư sở hữu cổ phần của các công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản sinh lời trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Cấu trúc độc đáo của REIT yêu cầu họ phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức, tạo ra những đặc điểm giao dịch khác biệt so với cổ phiếu truyền thống.

Các loại REIT có sẵn để giao dịch

• REIT cổ phiếu: Sở hữu và quản lý bất động sản vật chất, tạo ra doanh thu chủ yếu từ tiền thuê nhà của người thuê - đây là phần lớn các REIT có thể giao dịch với tính thanh khoản tốt.
• REIT thế chấp: Cung cấp tài chính bất động sản bằng cách mua hoặc phát hành thế chấp và chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp. Những hình thức này thường có tính biến động và độ nhạy cao hơn với biến động lãi suất.
• REIT lai: Kết hợp các chiến lược của cả REIT cổ phiếu và thế chấp—thường ít phổ biến hơn nhưng có thể mang lại cơ hội giao dịch thú vị trong thời kỳ chuyển đổi thị trường.

Ngoài các phân loại này, REIT còn chuyên về các lĩnh vực khác nhau, mỗi lĩnh vực có đặc điểm giao dịch, hồ sơ biến động và phản ứng xúc tác riêng biệt.

Tại sao REIT xứng đáng có một vị trí trong danh mục đầu tư của bạn

Đối với các công ty môi giới muốn mở rộng danh mục sản phẩm của mình, REIT mang lại một số lợi thế hấp dẫn:

• Thành phần thu nhập: Lợi tức cổ tức cao hơn mức trung bình tạo ra cơ hội giao dịch thu nhập
• Tính thanh khoản: Hầu hết các REIT đã thành lập đều giao dịch với khối lượng đủ lớn cho khách hàng bán lẻ
• Đa dạng hóa: Tương quan thấp hơn với các cổ phiếu rộng hơn cung cấp các lựa chọn phòng ngừa danh mục đầu tư
• Giao dịch lạm phát: Đặc điểm phòng ngừa lạm phát tiềm năng phù hợp với các chiến lược giao dịch kinh tế vĩ mô
• Sự luân chuyển của ngành: Các phân ngành đa dạng cho phép các chiến lược luân chuyển chiến thuật khi chu kỳ kinh tế tiến triển
• Các mẫu kỹ thuật: Nhiều REIT hiển thị các mô hình kỹ thuật có thể dự đoán được phù hợp với các chiến lược dựa trên biểu đồ

[postLink id=1817]

Theo nghiên cứu của NareitREIT đã mang lại tổng lợi nhuận cạnh tranh so với S&P 500 trong nhiều khung thời gian, mặc dù có hành vi chu kỳ riêng biệt tạo ra cả cơ hội giao dịch theo xu hướng và ngược xu hướng.

Biến động thị trường REIT hiện tại

Các Thị trường REIT năm 2025 cho thấy một bối cảnh giao dịch phức tạp được định hình bởi những thay đổi thực tế hậu đại dịch, sự dịch chuyển lãi suất và những gián đoạn cụ thể của từng ngành. Sau khi lãi suất điều chỉnh bắt đầu vào cuối năm 2024, REIT đã bước vào một cơ chế giao dịch mới đòi hỏi những người tham gia thị trường phải có cách tiếp cận cập nhật.

Xu hướng hiệu suất Tạo thiết lập giao dịch

Hiệu suất của REIT ngày càng phụ thuộc vào từng lĩnh vực thay vì chuyển động như một loại tài sản thống nhất—tạo ra cơ hội luân chuyển chiến thuật cho các nhà giao dịch lão luyện:

• REIT công nghiệp và hậu cần cho thấy mô hình tiếp tục đà tăng trưởng được hỗ trợ bởi tăng trưởng cơ cấu thương mại điện tử
• REIT trung tâm dữ liệu có tính biến động cao hơn, với nhu cầu về cơ sở hạ tầng AI tạo ra những bước đột phá mạnh mẽ
• REIT chăm sóc sức khỏe thể hiện nhiều đặc điểm phòng thủ hơn với beta thấp hơn và kênh giá ổn định hơn
• REIT văn phòng cho thấy sự phân tách giữa bất động sản chính và bất động sản phụ, tạo ra cơ hội giao dịch theo cặp
• REIT bán lẻ đã ổn định trong các mô hình giới hạn phạm vi với sự đột phá do chất xúc tác thúc đẩy xung quanh thông báo của người thuê nhà

Yếu tố giao dịch lãi suất

Đối với các nhà giao dịch, việc hiểu rõ mối quan hệ giữa REIT và lãi suất là điều cần thiết để dự đoán biến động giá. Khi lãi suất giảm:

• Hành động giá thường cho thấy động lực trên toàn ngành, với REIT lợi suất cao dẫn đầu
• Sức mạnh tương đối chuyển từ REIT phòng thủ sang REIT hướng tới tăng trưởng
• Mức hỗ trợ kỹ thuật được tăng cường khi lợi suất cổ tức trở nên hấp dẫn hơn trái phiếu
• Sự đột phá có xu hướng duy trì lâu hơn mà không có trở ngại về lãi suất

Với xu hướng lãi suất giảm vào năm 2025, nhiều REIT đã thể hiện mô hình biểu đồ tăng giá, mặc dù có sự khác biệt về thời điểm và quy mô theo từng lĩnh vực tạo ra cơ hội giao dịch chênh lệch giá.

Các REIT nhà ở hàng đầu

REIT nhà ở sở hữu và quản lý căn hộ chung cư, nhà cho thuê đơn lập và các cộng đồng nhà ở lắp ghép. Đặc điểm giao dịch của họ gắn liền với các chỉ số về khả năng chi trả nhà ở, xu hướng giá thuê và sự dịch chuyển dân số theo khu vực địa lý.

Cơ hội giao dịch REIT căn hộ

Cộng đồng AvalonBay (AVB) mang đến những đặc điểm giao dịch hấp dẫn với trọng tâm là thị trường ven biển và các mô hình biểu đồ kỹ thuật mạnh mẽ. Các nhà giao dịch cần lưu ý:

• Hỗ trợ nhất quán tại đường trung bình động 200 ngày trong quá trình thoái lui của ngành
• Các mô hình sức mạnh theo mùa phù hợp với mùa cho thuê
• Khối lượng trung bình hàng ngày cao hơn so với các công ty cùng ngành, cho phép chênh lệch giá mua-bán hẹp hơn
• Phản ứng kỹ thuật đối với việc công bố dữ liệu thị trường nhà ở

Nhà ở có vốn chủ sở hữu (EQR) cung cấp các động lực giao dịch thay thế tập trung vào thị trường đô thị và ngoại ô mật độ cao. Các cân nhắc giao dịch bao gồm:

• Độ nhạy cao hơn đối với các điểm dữ liệu việc làm ở thành thị
• Phản ứng kỹ thuật rõ ràng đối với các cuộc khảo sát và báo cáo về giá thuê
• Các mô hình lấp đầy khoảng trống thường xuyên sau thu nhập hàng quý
• Tính thanh khoản của chuỗi quyền chọn mạnh mẽ cho các chiến lược phái sinh

Cả hai cổ phiếu đều cung cấp phương tiện giao dịch thanh khoản để thể hiện quan điểm về phân khúc cao cấp của thị trường nhà cho thuê.

Phương pháp tiếp cận giao dịch cho thuê nhà ở gia đình đơn lẻ

Việc thể chế hóa việc cho thuê nhà ở gia đình đơn lẻ đã tạo ra các công cụ giao dịch mới, với Invitation Homes (INVH) nổi lên như một phương tiện giao dịch thanh khoản nhất của ngành. INVH cung cấp:

• Tiếp xúc với xu hướng di cư của Sunbelt có mối tương quan kỹ thuật mạnh mẽ với dữ liệu kinh tế khu vực
• Khối lượng giao dịch ổn định hơn so với các đối thủ cạnh tranh REIT căn hộ
• Hành động giá phản ứng với việc khởi công xây dựng nhà ở và báo cáo bán nhà hiện có
• Khối lượng quyền chọn ngày càng tăng cho phép các chiến lược giao dịch phức tạp hơn

Mô hình kinh doanh cho thấy mức độ biến động cơ bản thấp hơn dự kiến, nhưng diễn biến giá vẫn mang lại đủ biến động cho các nhà giao dịch tích cực.

Nhà sản xuất

Equity LifeStyle Properties (ELS) chuyên về các cộng đồng nhà ở sản xuất và khu nghỉ dưỡng RV, cung cấp các đặc điểm giao dịch độc đáo. ELS có các tính năng:

• Beta và độ biến động thấp hơn so với các chỉ số REIT rộng hơn—thích hợp cho vị thế tránh rủi ro
• Mức hỗ trợ mạnh mẽ trong quá trình điều chỉnh thị trường nhờ mô hình kinh doanh chống suy thoái
• Phạm vi kỹ thuật rõ ràng làm cho nó phù hợp với các chiến lược giao dịch trong phạm vi
• Các mô hình theo mùa liên quan đến di cư khi nghỉ hưu và mùa du lịch RV

Ngành nhà ở sản xuất thường có diễn biến giá dễ dự đoán hơn các phân khúc nhà ở khác, khiến ngành này trở nên hấp dẫn đối với các nhà giao dịch kỹ thuật đang tìm kiếm các thông số rủi ro được xác định.

REIT thương mại hàng đầu

REIT thương mại thể hiện các mô hình giao dịch riêng biệt dựa trên sự thay đổi trong việc sử dụng không gian làm việc, sự phát triển của ngành bán lẻ và chuyển đổi logistics. Việc giao dịch các lĩnh vực này đòi hỏi sự nhận thức về cả xu hướng chu kỳ và xu hướng dài hạn.

Chiến thuật giao dịch REIT văn phòng

Các REIT văn phòng tiếp tục thích ứng với mô hình làm việc kết hợp, tạo ra cơ hội giao dịch xoay quanh thành công của việc thích ứng. Bất động sản Boston (BXP), REIT văn phòng giao dịch công khai lớn nhất, thể hiện những đặc điểm giao dịch sau:

• Beta và độ biến động cao hơn so với thị trường REIT rộng lớn hơn
• Phản ứng kỹ thuật mạnh mẽ đối với báo cáo về tình trạng lấp đầy văn phòng tại đô thị
• Các mô hình lấp đầy khoảng trống đáng chú ý sau thông báo về thu nhập và cho thuê hàng quý
• Tính thanh khoản của chuỗi tùy chọn phù hợp để triển khai các chiến lược rủi ro đã xác định

Trong khi các yếu tố cơ bản vẫn còn nhiều thách thức, sự biến động giá tạo ra cơ hội giao dịch theo cả hai hướng.

Cổ phiếu bất động sản Alexandria (ARE) cung cấp thông tin về bất động sản khoa học đời sống với các mô hình giao dịch riêng biệt:

• Tương quan thấp hơn với các số liệu văn phòng truyền thống
• Độ nhạy cao hơn đối với tin tức tài trợ cho ngành dược phẩm và công nghệ sinh học
• Hỗ trợ kỹ thuật tại các ngưỡng lợi tức cổ tức quan trọng
• Nhiều đặc điểm phòng thủ hơn trong quá trình điều chỉnh thị trường rộng hơn

Các văn phòng khoa học đời sống đã thể hiện hành vi kỹ thuật khác biệt so với không gian văn phòng thông thường, tạo ra các cơ hội giao dịch cơ bản.

Biến động thị trường REIT bán lẻ

Các REIT bán lẻ đã thiết lập các mô hình giao dịch mới sau sự gián đoạn của thương mại điện tử và tác động của đại dịch. Thu nhập bất động sản (O), được tiếp thị là "Công ty trả cổ tức hàng tháng", hiển thị các đặc điểm giao dịch sau:

• Độ nhạy lãi suất rõ rệt với mối tương quan kỹ thuật rõ ràng với lợi suất trái phiếu kho bạc
• Mức hỗ trợ mạnh ở ngưỡng lợi suất cổ tức quan trọng (thường là 5-6%)
• Biến động trong ngày thấp hơn nhưng có nhiều cơ hội giao dịch xoay vòng đáng kể xung quanh các quyết định của FOMC
• Thị trường quyền chọn thanh khoản với hoạt động viết lệnh mua có bảo đảm mạnh mẽ

Tập đoàn bất động sản Simon (SPG), tập trung vào các trung tâm mua sắm cao cấp và trung tâm thương mại, cung cấp nhiều mô hình giao dịch theo chu kỳ hơn:

• Beta và độ biến động cao hơn so với các công ty bán lẻ ba mạng lưới
• Phản ứng kỹ thuật mạnh mẽ đối với báo cáo chi tiêu tiêu dùng và doanh số bán lẻ
• Các mô hình theo mùa rõ ràng xung quanh mùa mua sắm ngày lễ
• Xu hướng lấp đầy khoảng trống sau thông báo về mức tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy và tiền thuê nhà

Các REIT bán lẻ tương phản này cung cấp phương tiện giao dịch để thể hiện quan điểm khác nhau về hành vi của người tiêu dùng và xu hướng mua sắm.

REIT công nghiệp và hậu cần

Các REIT công nghiệp tiếp tục được hưởng lợi từ thương mại điện tử và tái cấu trúc chuỗi cung ứng, với các mô hình kỹ thuật riêng biệt. Prologis (PLD), công ty hàng đầu thế giới về bất động sản hậu cần, có các đặc điểm:

• Tương quan cao với số liệu tăng trưởng thương mại điện tử và dữ liệu vận tải
• Sức mạnh kỹ thuật trong thời kỳ gián đoạn chuỗi cung ứng
• Các mô hình phản ứng rõ ràng đối với thông báo về cơ sở mới từ các công ty thương mại điện tử lớn
• Biến động đủ lớn cho các chiến lược động lượng bất chấp bối cảnh cơ bản mạnh mẽ

Bất động sản công nghiệp Rexford (REXR) cung cấp khả năng tiếp cận tập trung hơn vào thị trường Nam California đang bị hạn chế về nguồn cung:

• Beta và độ biến động cao hơn so với các công ty cùng ngành đa dạng hóa
• Phản ứng kỹ thuật mạnh mẽ đối với khối lượng cảng và dữ liệu container vận chuyển
• Những động thái rõ rệt hơn sau thông báo kinh tế khu vực
• Mức hỗ trợ kỹ thuật rõ ràng tại các mốc mở rộng quan trọng

REIT công nghiệp thường thể hiện tính bền vững xu hướng mạnh hơn các phân ngành REIT khác, khiến chúng phù hợp với các chiến lược theo xu hướng.

Các REIT chuyên biệt hàng đầu

Một số cơ hội giao dịch hấp dẫn nhất có thể được tìm thấy trong các REIT chuyên biệt đáp ứng nhu cầu thị trường độc đáo với các đặc điểm kỹ thuật riêng biệt.

Phương pháp giao dịch REIT chăm sóc sức khỏe

Các REIT chăm sóc sức khỏe sở hữu các phòng khám, bệnh viện, nhà ở cho người cao tuổi và cơ sở điều dưỡng lành nghề, thể hiện đặc điểm giao dịch phòng thủ. Welltower (WELL) cung cấp:

• Biến động vừa phải với các mức hỗ trợ được xác định xung quanh lợi suất cổ tức quan trọng
• Sức mạnh phản chu kỳ trong quá trình điều chỉnh thị trường rộng hơn
• Phản ứng kỹ thuật đối với các thông báo về chính sách chăm sóc sức khỏe và cập nhật Medicare/Medicaid
• Các mô hình theo mùa xung quanh mùa cúm và chu kỳ sử dụng dịch vụ chăm sóc sức khỏe

[postLink id=672]

Quỹ tín thác bất động sản chăm sóc sức khỏe (HR) cung cấp khả năng tiếp cận mục tiêu tốt hơn tới các tòa nhà văn phòng y tế với:

• Biến động tổng thể thấp hơn phù hợp với vị thế rủi ro thấp
• Tương quan kỹ thuật với số liệu thống kê việc làm trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe
• Sự hỗ trợ mạnh mẽ có được từ cơ sở thuê bao ổn định của các hệ thống y tế và nhóm bác sĩ
• Các mô hình thu nhập có thể dự đoán được hơn tạo ra cơ hội giao dịch xung quanh các báo cáo hàng quý

REIT chăm sóc sức khỏe thường có mối tương quan thấp hơn với biến động chung của thị trường, khiến chúng trở thành công cụ giao dịch có giá trị trong thời kỳ thị trường căng thẳng.

Phân tích kỹ thuật REIT trung tâm dữ liệu

Các REIT trung tâm dữ liệu sở hữu cơ sở hạ tầng chứa máy chủ và thiết bị mạng, với mô hình giao dịch ngày càng chịu ảnh hưởng bởi nhu cầu về cơ sở hạ tầng AI. Quỹ tín thác bất động sản kỹ thuật số (DLR) đặc trưng:

• Biến động cao hơn so với REIT truyền thống do sự chồng chéo của ngành công nghệ
• Phản ứng kỹ thuật mạnh mẽ đối với thông báo chi tiêu vốn của nhà cung cấp dịch vụ đám mây
• Mức hỗ trợ/kháng cự rõ ràng sau các giao dịch cho thuê quy mô lớn
• Tương quan ngày càng tăng với cổ phiếu công nghệ tập trung vào chất bán dẫn và AI

Equinix (EQIX), với trọng tâm kết nối, hiển thị các mô hình giao dịch riêng biệt:

• Các số liệu định giá cao cấp tạo ra hành vi kỹ thuật giống với cổ phiếu tăng trưởng công nghệ hơn
• Hỗ trợ lợi tức cổ tức thấp hơn so với REIT truyền thống
• Sức mạnh kỹ thuật trong giai đoạn tăng tốc chuyển đổi số
• Mối tương quan giữa giao dịch với sự tăng trưởng lưu lượng truy cập internet và số liệu áp dụng đám mây doanh nghiệp

REIT trung tâm dữ liệu cung cấp cho các nhà giao dịch khả năng tiếp cận kết hợp giữa sự ổn định của bất động sản và động lực tăng trưởng của ngành công nghệ.

Hành vi thị trường REIT kho tự quản

Các REIT kho tự quản sở hữu và vận hành các cơ sở nơi cá nhân và doanh nghiệp thuê không gian, thể hiện các mô hình chu kỳ độc đáo. Bộ nhớ không gian bổ sung (EXR) triển lãm:

• Biến động vừa phải với phạm vi kỹ thuật rõ ràng
• Sức mạnh theo mùa phù hợp với các mùa chuyển động (xuân/hè)
• Tương quan giao dịch với các số liệu về doanh thu bất động sản nhà ở
• Hỗ trợ kỹ thuật có được từ lịch sử tăng trưởng cổ tức ổn định

REIT kho tự quản thường có mức biến động thấp hơn nhiều phân ngành REIT khác, nhưng vẫn đủ biến động để giao dịch theo xu hướng theo mùa và sự thay đổi của thị trường nhà ở.

Cơ hội giao dịch REIT mới nổi

Ngoài các lĩnh vực đã được khẳng định, một số cơ hội mới nổi trong lĩnh vực REIT mang đến những phương tiện giao dịch mới cho những người tham gia thị trường có tầm nhìn xa.

Các ngành ngách có mô hình giao dịch riêng biệt

• REIT tháp di động như Tháp Mỹ (AMT) Và Lâu đài Crown (CCI) display trading characteristics influenced by wireless carrier capital expenditure cycles, spectrum auctions, Và technology upgrade paths.
• Các REIT gỗ như Weyerhaeuser (WY) cung cấp khả năng tiếp cận kết hợp với cả thị trường bất động sản và hàng hóa, với diễn biến giá chịu ảnh hưởng bởi việc khởi công xây dựng nhà ở, giá gỗ và thị trường tín dụng carbon đang phát triển.
• Các REIT cần sa như Bất động sản công nghiệp sáng tạo (IIPR) trình bày các phương tiện giao dịch có tính biến động cao hơn gắn liền với các diễn biến pháp lý và hạn chế về vốn của ngành công nghiệp cần sa, với các phản ứng kỹ thuật rõ ràng đối với các thông báo chính sách cấp tiểu bang.

Những cân nhắc khi giao dịch REIT quốc tế

Đối với các nhà môi giới cung cấp thị trường quốc tế, các thị trường REIT này mang đến những cơ hội giao dịch riêng biệt:

• Các REIT của Singapore có mức lợi tức cổ tức cao hơn và tính biến động thấp hơn so với nhiều quỹ tương tự ở Hoa Kỳ.
• REIT của Úc cung cấp khả năng tiếp xúc với chu kỳ lãi suất khác nhau với các mô hình kỹ thuật riêng biệt.
• Các REIT hậu cần châu Âu cho thấy mối tương quan với các số liệu áp dụng thương mại điện tử theo khu vực với các mô hình theo mùa khác nhau so với các REIT tương đương tại Hoa Kỳ.

Biến động tiền tệ tạo ra các chiều hướng giao dịch bổ sung khi định vị trong REIT quốc tế.

Mô hình kinh doanh sáng tạo và ý nghĩa thương mại

Một số mô hình kinh doanh REIT mới nổi tạo ra động lực giao dịch mới:

• REIT kho lạnh có giá biến động chịu ảnh hưởng bởi số liệu chuỗi cung ứng thực phẩm và nhu cầu lưu trữ dược phẩm
• Bất động sản khoa học đời sống thể hiện mối tương quan giao dịch với chu kỳ tài trợ công nghệ sinh học và các thông báo đột phá về nghiên cứu
• Mô hình cho thuê nhà ở gia đình đơn lẻ để sở hữu nhà tạo ra sự tiếp xúc kết hợp với cả thị trường cho thuê và mua nhà

Những cách tiếp cận sáng tạo này thường thể hiện beta và tính biến động cao hơn so với các lĩnh vực REIT đã thành lập, tạo ra cơ hội cho các chiến lược bứt phá và đà tăng trưởng.

Kết luận

REIT là một sự bổ sung giá trị cho bất kỳ nền tảng môi giới toàn diện nào, mang đến cho khách hàng cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản với tính thanh khoản của chứng khoán niêm yết trên sàn giao dịch. Mặc dù trước đây REIT chủ yếu được xem là khoản đầu tư sinh lời, nhưng thị trường ngày nay mang đến nhiều cơ hội giao dịch đa dạng trên nhiều khung thời gian và chiến lược khác nhau.